baisse des prix de l'immobilier

Le délire immobilier de Tel-Aviv s’atténue

Tel-Aviv qui plus que toute autre ville s’est distinguée au cours des dix dernières années, par des bonds dans les prix des appartements, connait une baisse du nombre de transactions, et même, dans certains secteurs, une légère modération des prix.

Une décennie marquée par une hausse fulgurante des prix de l’immobilier à Tel-Aviv

Au cours d’une décennie qui a vu grimper les prix des appartements jusqu’à doubler, il ne serait pas exagéré de dire que Tel-Aviv fut et demeure un symbole. La seconde ville d’Israël symbolise le degré d’ébullition atteint par le marché immobilier, ainsi que l’appétit insatiable des investisseurs, des jeunes qui ont afflué vers elle, et des résidents à l’étranger.

A Tel-Aviv se sont traitées des affaires pour des montants pouvant parfois paraitre irréels. Ce n’est pas un hasard si la protestation sociale de l’été 2011, qui a mis le problème du logement au cœur du débat public, s’est fixée précisément sur le boulevard Rothshild.

Durant cette décennie, la ville fut et reste le cœur vibrant des régions les plus attractives, au marché immobilier dynamique, exerçant son influence sur les villes satellites et au delà, sur toute la plaine côtière. Sauf que dès le début de 2018, il semble que quelque chose dans le « délire telavivien » soit en train de changer de direction, même à titre temporaire.

Vers un changement?

Ce changement a commencé avec la diminution du nombre de transactions. Ce phénomène, déjà sensible des 2016, s’est accentué au cours de 2017 : au cours du dernier trimestre 2017, le ministère des finances a noté que Tel-Aviv est la ville qui a connu la plus forte baisse de transactions, qui s’établit à 26% et ramène le marche immobilier local à son niveau le plus bas depuis 2003.

Cette chute n’est pas l’apanage de la seule Tel-Aviv, mais est exemplaire pour illustrer le degré de stagnation du marché immobilier israélien. La raison en est simple : le niveau des transactions n’est pas lié à l’attente des jeunes couples candidats à l’acquisition d’appartements à prix pré-ciblés (Mekhir Mishtaken).

Toutefois le ministère des finances n’a pas pris en compte deux autres facteurs à l’origine de cette baisse : tout d’abord le Programme municipal T.A 5000. Entré en vigueur en Janvier 2017, ce programme contribue à créer une atmosphère d’incertitude en raison de la taxe de bonification  qu’il instaure. Cette incertitude a entrainé l’arrêt de nombreuses transactions, d’autant que la commission de recours a annoncé le gel de tous les recours présentés avant Mars 2018.

Le second élément est la mise en chantier du métro à Tel-Aviv, ayant entraine le gel de nombreuses affaires, et provoqué une baisse des prix dans les rues proches des chantiers.

Ces deux facteurs qui n’ont pas été pris en compte dans le rapport du ministère, étaient pourtant significatifs dans le paysage telavivien de 2017 ; ce sont des facteurs temporaires de cette baisse du nombre de transactions.

Si on interroge des agents immobiliers expérimentés, et connaissant de près le marché local, le terme qui revient constamment est « une demande en attente ». Pour eux, une fois passe l’effet du « prix pré-ciblé », les prix repartiront en hausse de plus belle.

La raison en est simple : toutes les raisons qui ont fait l’attractivité de Tel-Aviv durant des années, sont toujours pertinentes, et sont même montées en puissance, grâce aux nombreux investissements municipaux dans tous les domaines. C’est pourquoi il n’y a pas de raison véritable à une baisse des prix dans un avenir proche.

Une baisse des transactions

Malgré tout, qu’il s’agisse de facteurs circonstanciels ou non, il y a quelque chose de changé dans l’état d’esprit qui prévaut à Tel-Aviv : la plupart des acheteurs ne sont plus disposés à devenir propriétaires à n’importe quel prix. Des appartements proposés à la vente sont en attente d’acquéreurs, une attente qui parfois atteint les six mois, dans des quartiers ou les appartements s’arrachaient très rapidement. Dans de nombreux secteurs, cette situation contraint les vendeurs à baisser les prix de façon drastique.

La psychologie locale change de direction en grande partie, à cause de trois publics. En tète se trouvent les investisseurs, qui pendant des années ont boosté les hausses de prix et qui maintenant, suite à un certain nombre de mesures prises par le ministre des finances Moshé Kahlon, délaissent le marche.

Au investisseurs se sont ajoutés les résidents à l’étranger, essentiellement (mais pas seulement) des Juifs de France, qui ont contribué de façon non-négligeable au gonflement des prix dans de nombreux secteurs de la ville. Mais la régulation, tant du coté israélien que du coté du secteur bancaire français, associé au secteur fiscal, a été pour eux source de difficultés. Leur nombre a énormément diminué au cours de l’année écoulée.

Vient un troisième groupe, celui des jeunes couples, qui s’inscrivent au tirage au sort du Mekhir Hamishtaken dans d’autres villes, avec l’espoir d’obtenir une réduction dans l’achat d’un appartement, et de ce fait, sont moins présents sur le marché local. Dans cette configuration, le groupe qui s’est illustré en 2017, est celui des acheteurs en vue d’améliorer leur habitat, eux-mêmes en butte à la difficulté de vendre leur précédent appartement.

Le cas des investisseurs est particulièrement intéressant à Tel-Aviv. Si l’on veut décrire de façon précise leur cheminement cette année, il convient d’observer la tendance suivante : alors qu’en 2016 ils avaient commencé à réduire leurs achats, en 2017 ils furent nombreux à choisir de réaliser leur investissement et de se séparer des appartements qu’ils avaient acquis. Le rendement actuel sur un appartement est en moyenne de 2,8 à 3%, et la  situation actuelle de ralentissement dans la progression des prix, a conduits de nombreux investisseurs à se défaire de leurs appartements.

Cette photographie de la situation explique les données de la chute du nombre de transactions dans la ville qui affecte toutes les composantes du marché. Ainsi par exemple, au cours du dernier trimestre 2017, un nombre très faible d’appartements neufs a été acheté dans la ville : 296 appartements, soit une baisse de 24% par rapport au trimestre précédent. A titre de comparaison, à Beer-Shéva, ou l’Etat met sur le marche des appartements à « prix pré-ciblés », 892 appartements neufs ont été vendus dans la même période.  Cependant, on trouve des données voisines dans le marché « seconde main », qui enregistre dans la capitale du Neguev une chute de 28%.

Ajoutons, pour compléter le tableau, une référence a l’état du marché des appartements de luxe, en plein refroidissement depuis plus d’un an.

Concernant les ouvertures de chantier à Tel_Aviv, le secteur leader entre 2014 et le troisième trimestre de 2017, est celui de Jaffa et du sud de Tel-Aviv, avec la mise en chantier de 2280 appartements sur cette période. Dans le nord de la ville, plus ancien, on enregistrait la mise en chantier de 1490 unités d’habitation, tandis que le secteur sud-est bénéficiait de 1364 appartements. Ce dernier secteur connait un bond en avant important, puisqu’on y a mis en chantier, au cours des trois premier trimestres de 2017, 827 appartements. Et dans les secteurs est et ouest du Yarkon autrefois faibles, ont été mis en chantier 1022 à 1257 unités d’habitation.

tel aviv

Qu’en est il des prix?

De manière générale, les enquêtes du Bureau Central des Statistiques indiquent une réduction du total des transactions réalisées dans la ville ; ils signalent une baisse du prix moyen d’un appartement à Tel-Aviv, qui s’établit au trimestre dernier, à 2,7 millions de Shekels, soit le niveau de prix le plus faible depuis le deuxième trimestre 2016.

Celà représente une baisse de 2,5% par rapport au dernier trimestre de 2016. Si on observe le prix moyen d’un appartement de 3,5 ou 4 pièces à Tel-Aviv, on découvrira une baisse en fin 2017, de 1,4% pour atteindre 3,46 millions de Shekels.

Le nord de Tel-Aviv à l’arret

L’un des points intéressants dans la partie orientale du nord de Tel-Aviv, est le quartier Névé-Sharet. Ce quartier ancien a massivement bénéficié ces dernières années de programmes de rénovation urbaine. Névé-Sharet est entourée de quartiers prestigieux : à l’ouest, Tsahala, et au sud Ramat HaHayal, tandis que Ramat-HaSharon la délimite au nord-est.

Durant l’année écoulée, le quartier s’est signalé par la quasi-absence de transactions de seconde main, alors que cette année se produit un phénomène nouveau : la mise sur le marche de nouveaux appartements dans le cadre du projet Tama 38 achevés depuis peu, et attendant plusieurs mois de trouver preneur.

L’offre concerne actuellement quelques dizaines d’appartements, et les éventuels propriétaires qui seraient pressés de vendre, devraient se résigner à baisser leurs prix de 100 à 200 mille shekels. Le prix moyen d’un quatre pièces dans ces projets neufs va de 2,7 à 3,2 millions de shekels.

A Tel Baroukh-nord, prestigieux quartier du nord de Tel-Aviv trés recherché, la situation est semblable : des transactions autour d’appartements de quatre pièces se concluent actuellement autour de 3.2 à 3,5 millions de shekels, tandis que des cinq pièces se vendent de 3,6 à 4,1 millions. Ces données montrent une certaine stabilité par rapport aux prix pratiqués dans le quartier l’année précédente. Alors que les prix dans le quartier avaient pris 10% par rapport à 2016. Cependant, un agent immobilier nous a déclaré : »il fut un temps ou les gens étaient prêts à tout acheter, alors qu’aujourd’hui, les acheteurs sont plus circonspects, et les appartements problématiques ne se vendent pas ».

Cette situation se retrouve aussi à Ramat HaHayal : actuellement, des terrains se traitent dans le quartier pour quatre à cinq millions de shekels, sans différence avec l’année précédente. Tandis que les prix dans la construction de masse (essentiellement des barres d’immeubles)  sont de 2,1-2,2 millions de shekels pour de petits appartements de 50 mètres carres, et 3,1-3,3 millions pour des appartements de 4-5 pièces.

A coté du fait que les niveaux de prix dans la construction de masse dans le quartier n’ont pas enregistré de hausse par rapport à l’année écoulée, on ressent également un certain coup d’arrêt aux ventes à Ramat HaHayal, et les propriétaires éprouvent des difficultés à vendre. Parmi les maisons vendues cette année, on peut signaler une transaction rehov Hataz : une surface de 180 mètres carrés sur un terrain de 330 mètres carrés, réalisée pour un montant de 5,6 millions de shekels. Un autre terrain, de 330 mètres carrés, rehov Perelstein, a été acquis pour 4,72 millions.

Le marché du logement à Néot Aféka n’a pas connu en 2017 de hausse des prix, et les agents immobiliers confirment que les transactions réalisées laissent paraitre une légère baisse par rapport à l’année précédente : un appartement moyen de cinq pièces dans le quartier  qui, dans le passé se serait vendu autour de 4,6 millions de shekels, se vendrait aujourd’hui 4 à 4,3 millions. Une situation qu’on retrouve dans le quartier de Revivim, ou se sont réalisées peu de transactions au cours des derniers mois, avec une légère tendance à la baisse des prix.

L’un des quartiers les plus demandés cette année dans le nord de Tel-Aviv, est Hadar Yossef, ou sont réalisés un certain nombre de projets Tama 38, et qui va très prochainement bénéficier de programmes de rénovation urbaine. Pourtant, malgré la forte demande, les agents immobiliers trouvent les acheteurs hésitants, et font part de légères baisses de prix intervenues dans les transactions les plus récentes, des baisses de 3 a 5%. De petits appartements de 30 mètres carrés, qui dans le cadre de Tama 38, seront transformés en appartements de trois pièces, se sont vendus dans le passe au delà de 1,8 millions de shekels, alors qu’ils se vendent aujourd’hui environ 1,6 millions.

Un ralentissement des prix se manifeste aussi à Ramat-Aviv guimel, ou des quatre pièces de seconde main se sont vendus cette année de 4,1 à 4,5 millions de shekels, un niveau comparable à celui de l’année précédente. Des ventes d’appartements neufs se sont également réalisées dans le quartier en 2018, pour une partie d’entre eux, à des prix standard pour le quartier, et pour d’autres, à des prix supérieurs. Ainsi, par exemple, un appartement neuf de 100 mètres carrés s’est vendu il y a quelques mois quatre millions de shekels, à coté d’appartements au prix plus elevé, parmi lesquels quelques cinq pièces  de 125 mètres carrés, vendus récemment de 10 à 13 millions de shekels.

Cependant, ces transactions sont relativement exceptionnelles, et ne reflètent pas le niveau des prix dans le secteur, qui demeure stable. Dans le secteur de Hen, ont été également réalisées cette année peu de transactions. Entre autre, ont été dernièrement vendus quelques quatre pièces pour des prix de 3,6 à 3,8 millions de shekels, et des cinq pièces de seconde main ont été cédés pour 4,3 à 4,4 millions en moyenne.

Dans le vieux quartier Bavli, aucun changement n’est intervenu dans les prix au cours de l’année dernière. Les prix restent élevés, autour de 45 000 shekels le mètre carré. A coté de celà, des projets nouveaux sont en cours de construction, pour la première fois, au sud du quartier ( la tour Bereshit de Kozhinof, et quatre nouvelles tours d’habitation du groupe Teshouva), ou les appartements se vendent autour de 55 000 shekels le mètre carré. Un certain nombre de projets Tama 38 ont également démarré dans le quartier, qui selon les estimations, vont être rejoints par d’autres projets qui accroitront l’offre immobilière du secteur.

Le centre de Tel-Aviv en pleine stagnation

Alors qu’il a bénéficié au cours des dernières années, de prix extrêmement élevés, d’une forte demande, y compris de la part des investisseurs, le centre de Tel-Aviv est en situation de somnolence ces derniers mois. Celle-ci s’explique par une baisse notable des transactions, particulièrement au niveau des investisseurs et des acheteurs étrangers.

Les prix dans le secteur varient autour de 45 à 55 mille shekels le mètre carré. Un certain nombre d’affaires traitées cette année rehov Bazel, par exemple, reflètent un prix moyen de 44 000 shekel le mètre carré. Un appartement de trois pièces d’une surface de 55 mètres carrés situé boulevard Shaoul Hamélekh, a été vendu 3,3 millions de shekels, tandis qu’un quatre pièces de 94 mètres carré, rehov Ouri, trouvait preneur pour 5,5 millions de shekels.

Ce secteur est l’un des plus centraux en terme d’appartements destinés à l’investissement. Le fait que de nombreux investisseurs ont souhaité cette année se défaire de ces appartements, a abouti à la mise sur le marché du centre-ville, d’appartements rénovés, dont les propriétaires espèrent obtenir un prix reflétant le montant de la rénovation. Dans ces conditions, de nombreuses transactions trainent en longueur, car les acheteurs sont prudents ; de nombreuses affaires se traitent selon les professionnels, avec une baisse de 3 à 8% par rapport au prix initial. Les appartements de cette catégorie généralement de trois ou quatre pièces, attendent plus de six mois avant d’être vendus.

Là ou les travaux du métro se font le plus sentir, essentiellement autour des rues Arlozorov, Even-Gvirol et Ménahem Béguin, les professionnels témoignent d’un arrêt encore plus sensible des transactions, et d’une baisse des prix, dans les cas ou le ministère des transport ( par l’intermédiaire de la société Nataa) a mis en chantier les excavations des futures stations de métro. Dans certains cas, des affaires ont été conclues par des investisseurs prévoyants, qui ont estimé que les prix des appartements dans ces secteurs, monteront immanquablement.

Le prix du métre carré à Even Gvirol est actuellement de 36 000 shekel environ, un prix attractif pour certains investisseurs. On peut signaler une transaction conclue dans le secteur Ménahem Béguin, ou un duplex neuf, d’une surface de 100 mètres carrés, a été vendu 3,2 millions de shekels.

Malgré tout, les prix sur le front de mer restent brulants. Rehov Hayarkon par exemple, un certain nombre d’appartements de prestige situés sur Herbert Samuel, ont été vendus de 80 à 140 mille shekel le mètre carré. Par exemple, les affaires traitées dans le programme HaYarkon 55, concernaient entre autres, un appartement de 208 mètres carrés, vendu pour 30 millions de shekels environ.

Des appartements de 98 mètres carrés ont été vendues elles, pour la somme de 8,5 millions de shekels. Des appartements de seconde main qui ont été vendus à proximité, semblent l’avoir été pour un prix moyen de 56 000 shekels le mètre carré, assez comparable aux prix moyens de l’année dernière.

Le sud de Tel-Aviv toujours pétillant

Le sud de Tel-Aviv reste le secteur le plus actif dans le domaine immobilier, tant du point de vue de la construction, que des transactions et des investisseurs. Ces derniers sont encore nombreux à entrer dans les agences immobilières, à la recherche d’appartements. Les données relatives aux ouvertures de chantiers en 2017 témoignent de cette activité dans le secteur. Il est probable que ce secteur va continuer de caracoler en tète des ouvertures de chantiers, dans les prochaines années, notamment en raison de la création planifiée du quartier Makabi-Yaffo, un projet de 1600 nouvelles unités d’habitations : 660 seront vendues dans le cadre du Mékhir Lamishtaken, provoquant l’entrée sur le marché d’appartements à prix modérés ; 180 appartements locatif de longue durée, un produit dont la ville a grandement besoin . La programme Makabi-Yaffo recouvre une zone de 150 dounams, s’étendant entre les rues Ness-Lagoyim au nord, Heinrich Heine à l’est, Aza et Beer-Sheva à l’ouest, et Nahal-Sorek au sud.

Le quartier Yad-Eliahou semble être l’un des plus prisés par les investisseurs. A ce jour, un appartement de 60 mètres carrés se vend dans le quartier 1,4 millions de shekel en moyenne, et de nombreux immeubles ont de fortes chances d’entrer dans le programme Tama 38, un élément qui éveille l’intérêt des investisseurs, qui espèrent en augmenter la valeur.

La situation est différente à Kyriat-Shalom et Shapira, deux quartiers ou de nombreux appartements ont été achetés au cours des dernières années par des investisseurs. Ces deux quartiers ressentent cette année une baisse sensible des investissements, après une longue période qui a vu les propriétaires obtenir des prix élevés. En période de ralentissement, les investisseurs ne sont plus prêts à payer des prix aussi élevés dans ces quartiers.

Un autre secteur attire les investisseurs. Il s’agit de Montéfiori, un vieux quartier créé dans les années 20, connu au cours des années comme quartier de garages et d’industrie. A la suite du programme municipal de construction Tavaa, autorisant une diversification des activités et la construction de logements, le quartier connait un changement de physionomie intéressant. Trois éléments sont susceptibles d’attirer des investisseurs dans les prochaines années :

Le premier est la création de la station de métro Yéhoudit boulevard Béguin, l’une des dix stations sous-terraines prévues le long de la ligne rouge du métro.

Le second est la création du pont piétonnier Yéhoudit, qui enjambera le Ayalon. Du coté ouest, le pont prolongera le boulevard Yéhoudit, la rue principale du secteur d’habitation de Montéfiori. A l’est, le pont rejoindra la zone de bureaux de Yitsron en voie de rénovation et le proche quartier d’habitation.

Autre point intéressant, la prochaine construction d’immeubles élevés, au nord du quartier, en remplacement des vieux immeubles du quartier Shéfaa-Tal. A ce jour, les prix dans le secteur varient autour de 35 000 shekels le mètre carré, des prix qui décolleront avec l’achèvement des travaux.

Le quartier Florentine a jouit durant des années, d’une augmentation constante des prix, phénomène qui s’est poursuivi l’année dernière. Mais il semble que cette année, on assiste a une certaine stabilisation des prix, bien que la tendance soit encore à la hausse.

Les prix moyens dans le quartier sont élevés – 37 à 42 000 shekels le métre carré. Rehov Abravanel par exemple, a été vendu il y a près de deux mois, un appartement de trois pièces, d’une surface de 70 mètres carrés, au prix de 2,9 millions de shekels, soit 42 000 shekels le mètre carré.

Le quartier voisin à l’est, Névé-Sha’anan, a continué de voir monter ses prix, tout en restant un peu moins cher que Florentine.  Par exemple, rehov Shivat-Tsion s’est vendu récemment un appartement neuf de 72 mètres carrés pour 2,9 millions de shekels, soit environ 40 000 shekels le mètre carré.

Yaffo est le secteur qui a tiré vers le haut les prix de Tel-Aviv ces dernières années. Yaffo reste un secteur immobilier très actif, bien qu’il n’y ait pas eu d’augmentation des prix notable l’année écoulée. Malgré tout les prévisions sont optimistes, sur fond de projets d’agrandissement du parc immobilier dans le secteur. Mis à part Makabi-Yaffo, il est prévu la construction de 700 logements dans le secteur Bézek et près du Parc Botanique, entre les rues Herzl, Hathya, et Segal Tsvi Herman.

Mais le marche immobilier de Yaffo n’est pas homogène. Dans le secteur du Marché aux Puces (Shouk-Hapishpéshim)  ou les prix ont bondi au cours des huit années, les prix ont poursuivi leur ascension de façon modérée cette année, et se stabilisent actuellement autour de 40 000 shekels le mètre carré. Ainsi par exemple, un deux pièces de 48 mètres carrés rehov Yéfet, dans un projet adjacent au secteur du Marché, et proche de l’horloge, a été récemment vendu pour 1,83 millions de shekels. Un autre appartement de même taille, a trouvé preneur pour 1,97 millions de shekels, soit 42 000 shekels le mètre carré.

L’an dernier, le niveau des prix dans le secteur était plus bas, autour de 35 000 shekel le mètre carré. Des appartements neufs situés rehov Yehouda Hayamit se sont vendus il y a quelques mois 38 000 shekels le mètre carré, tandis qu’a Adjmi, les secteurs du port de Yaffo et du bord de mer sont plus chers, le prix actuel moyen y étant de 40 000 shekels le mètre carré.

La situation est différente dans les quartiers Yaffo-Alef, Guimel et Dalet, ou les investisseurs sont à la recherche d’appartements pouvant générer des rendements intéressants dans des projets de rénovation urbaine, en préparation ou en cours de réalisation dans le secteur. La plupart des biens dans ce secteur sont constitués de petits appartements de 2-3 pièces, dont le prix actuel est de 1,2 à 1,5 millions de shekels. Selon les estimations, ces appartements comportent un potentiel certain de renchérissement.

 

Traduit de l’hebreu
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